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澳门修改民法典房地产租赁制度

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  澳门修改民法典房地产租赁制度

  引入仲裁机制设立租金调整法定机制强化租赁合同订立方式

  11月12日,澳门特别行政区第三常设委员会一般性讨论并表决通过了《修改民法典不动产法律制度》法案。本次修订主要涉及《民法典》租赁制度中的不动产制度,以完善都市房地产租赁制度,使其符合社会发展的需要,有效解决都市房地产租赁纠纷,从而促进房地产市场的健康发展。

  租金暴涨“租霸”现象屡禁不止

  自回归以来,澳门社会经济快速发展,居住用途不动产租赁、商业用途不动产租赁及从事自由职业不动产租赁的房地产租赁市场活跃,随着客观实践不断深入,逐渐显现出不少问题。

  首先是租金合理性及调整机制问题。澳门属于微型经济体系,近年随着旅游博彩业的带动,无论是哪一类的不动产租赁均存在租金升幅大,且在未有调整机制作出合理规定的情况下,对居民居住环境和中小企的营商环境造成不利影响。

  其次,“租霸”现象阻碍市场发展。所谓“租霸”,是指承租人未履行租赁合约,包括不按时缴纳租金,经催促仍不予履行,且合约到期后拖延逃离的状况。不少个案显示,若遇上“租霸”虽然可以依据法律通过诉讼解决,但诉讼时间长、成本高昂,加上执行不力,导致出租人损失严重。

  第三,租赁合同的订立欠缺把关监督,住宿问题乱象丛生。在租赁合同的订立上,出租人与承租人双方以私文书订立即可生效,且在法律上允许转租,导致不同身份的人士都可以自由租赁房屋,从而衍生了一系列住宿问题。

  现时社会上对于修改都市房地产租赁法律制度的呼声极大,而按《民法典》第一百九十五条的规定,都市房地产属于不动产的范围。根据《民法典》第九百七十条的规定,租赁制度规范动产租赁及不动产租赁。而都市房地产租赁制度是规范在《民法典》的第二卷“债法”中的第二编“各种合同”中的第三章“租赁制度”中。为此,本次修改的范围主要在《民法典》的租赁制度中的不动产制度,以完善都市房地产租赁制度,使其符合社会发展的需要,更有效地解决都市房地产租赁纠纷,从而促进房地产市场的健康发展。

  引入仲裁机制有效解决纠纷

  此次修订法案引入了仲裁机制,以有效解决租赁争议。在澳门的不动产租赁中,随着经济的发展,市场活跃,都市房地产租赁发展迅速,同时引发了不少租赁争议,如“租霸”现象:租客滥用制度,长期霸占房屋,不履行合同义务,甚至未依法承担赔偿责任,导致出租人损失严重。

  在现行的澳门法律体系中,解决上述争议的唯一途径是司法诉讼。然而,针对因不履行义务而需解除租赁合同的情况,法院需要排期审理,经法院裁判后仍可上诉对裁判提出争议,诉讼程序复杂冗长。而且,由于经济的发展,带动社会交往日益频繁,使纠纷不断增加,令司法机构所扮演的社会角色越来越复杂,承担的社会责任越来越重,司法机构负荷与日俱增。

  根据2013年司法统计资料,澳门三级法院共受理各类案件17323宗,审结案件17106宗,结案同比减少865宗,未审结案件尚有8052宗。因此,居民因为司法程序的复杂性、形式主义和延缓,不敢贸然借助法院解决争议。这次修订引入了仲裁机制,目的是让居民在解决租赁争议的方式上多一种选择,简化解决争议的程序,以提高解决争议的效率。

  防租金高涨设调整法定机制

  此次修订法案设立了租金调整法定机制,确保租金调整的合理性。回归后,澳门旅游博彩开放,人口剧增,房地产市场水涨船高。根据2014年第二季度的澳门经济分析,2014年第二季度整体住宅单位的平均价为每平方米111542澳门币,按季上升25.4%。

  在楼市的带动下,租金也节节上升,在此情况下,不但存在租客滥用权利现象,同时业主不合理大幅提高租金的情况更加严重。有部分业主在与租客签订租赁合同后,由于不动产市场持续升温等因素影响,在租赁合同有效存续期内要求加价;更有甚者,在合同所订立的合理加幅之上提高租价,业主与租户之间的纠纷与日俱增。

  对于低收入人士,政府虽已加快公屋的兴建以保障其居住权益,但因各种因素的影响,仍有不少低收入人士未能入住。为确保租金调整的合理性,促进业主与租户的租赁关系稳定发展,减少租赁纠纷,保障低收入人士的居住权益,这次修订设立了租金调整的法定机制。

  强化租赁监督改善住宿乱象

  此次修订法案还强化了租赁合同订立方式,改善住宿乱象。根据现行法律,租赁合同的订立方式是私文书,不须受行政当局的监管,市场自由运作失去秩序,住宿衍生乱象,有非法入境者、逗留者、工作者利用制度的漏洞进行租赁,隐身于民宅,对居民的居住安全、社会治安带来莫大隐患。

  社会呼吁,强化租赁监督,改善住宿乱象。为此,这次修订强化了租赁合同订立方式,让公权力介入租赁合同的订立,促进房地产市场的健康发展,有效防止不法分子租赁民宿民宅,有利于大厦管理,保障居民的居住安全。

  中小企业承租人保障机制

  修订法案增加了对商用及从事自由职业的不动产租赁承租人的保障。从事商业经营的中小企业在承租租金时处于弱势,出租人可能因有其他人叫租高而提前赔偿解约,致使租赁关系存在较高的不稳定性,不利于中小企业的经营,也会阻碍多元化产业的发展。

  为促使产业的多元性,保障中小企业的经营,这次修订扩大了单方终止时承租人的权益,增加了对商用不动产租赁及从事自由职业的不动产租赁承租人的保障。(记者 汪闽燕 实习生 徐燕子)

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