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澳门立法规范楼宇共同部分管理

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  澳门现行《民法典》规范了分层所有权和楼宇管理的法律制度,然而有关法律制度生效已逾十多年,澳门经济的发展、社会的变化,不但改变了居民的生活方式,也影响了楼宇的管理,而针对现行规范楼宇共同部分管理的法律制度也出现了新的问题及争议。

  因此,为了配合社会及经济的发展以及解决居民的民生问题,有必要修订及完善楼宇共同部分管理的法律制度。澳门特区政府为此进行了相关的研究及分析,并于2013年举行公开咨询。综合咨询结果和各方的意见,澳门特区政府制订了《分层建筑物共同部分的管理法律制度》法律草案。10月16日,澳门行政会完成讨论该法律草案。

  该草案简化了所有人大会召集手续,以张贴召集书代替寄挂号信的形式进行召集。为避免“一厦两管或一厦多管”问题,凡涉及管理机关成员的选举、替补和罢免的会议须获由房屋局发出的证明后,方可召集。就所有人大会会议的程序进行详细规范,避免因出现不规则的事情,使大会决议的有效性受到争议。

  法案规定,当楼宇的半数单位已被转让或百分之三十的单位已被占用,又或发出楼宇使用准照之日起十八个月后,实际进行管理的自然人或法人必须召集所有人大会第一次会议。明确规定所有人大会第一次会议的必要议程,包括选举管理机关成员、通过年度开支预算、通过管理机关的名称、通过分层建筑物的首个规章或通过有关制定及通过规章的程序以及通过为共同部分订立火灾保险合同的金额,以促进管理工作的顺利展开。

  法案同时完善了所有人大会的运作规则,调整通过决议所需的份额。涉及一般事宜时,如楼宇的单位数目相当于或多于五十个,份额至少须占楼宇总值的百分之十;如楼宇的单位数目少于五十个,份额至少须占楼宇总值的百分之二十。而就部分较为重要的事宜则订定较高的决议通过比例,例如涉及管理机关成员的罢免、通过由共同储备基金承担的开支,份额须至少占楼宇总值的百分之二十五;如属给予和废止装设招牌或广告的许可等,则须占超过楼宇总值一半。

  法案完善了适用于用益权人及预约取得人的制度,除某些事宜的投票权保留予独立单位的所有权人,其他履行分层建筑物权利及义务的事宜由用益权人或预约取得人行使。

  就管理机关的组成及其作出法律行为的范围,法案作了进一步规定,包括管理机关成员的资格、数目、任期、运作规则以及可代表分层建筑物所有人所作出的行为。同时厘清管理机关与提供楼宇管理服务公司的关系及权责。就共同储备基金及特别基金的设立与管理进行规范,以分别应付非预见性开支及未来可能超出预算金额的开支。

  法案规定,单位所有权的取得人对在取得单位所有权前已登记的涉及该单位所拖欠的负担负责,尤其是管理费。为此,管理机关可就单位所拖欠的负担向物业登记局提出登记申请,而单位的买家在订立房地产合同前也可透过单位的物业登记,查明有关单位是否有债务和有关数额。

  对于设立关于装设招牌或广告,法案规定,在楼宇外墙装设招牌或广告,须经占份额超过楼宇总值一半的所有人通过,但在位于地面层且为非居住或非机动车辆停泊用途的单位外墙及前方的立柱,装设与所营业务性质有关的招牌或广告,则无须经所有人大会许可。

  对于设立关于在地面层单位外墙进行改善,法案规定,在位于地面层且为非居住或非机动车辆停泊用途的单位外墙或其出入口进行改善,无须经所有人大会许可。

  对设立关于楼宇所有人在共同部分进行工程,法案规定,楼宇所有人可在位于楼宇内部的共同部分进行涉及其单位的水、电、空调、可燃气及通讯的装置及设备的必要或有益改善,但所有人大会表示反对除外。

  法案还明确管理机关成员的义务,规定管理机关成员须对因其过错违反义务而对楼宇所有人造成的损害负责。同时引入调解机制解决管理争议。为更有效及迅速地解决管理争议,在保留原有的仲裁协议机制的基础上,引入了以调解解决管理争议的机制。(李敏)

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